Çoğumuzun Bilmesi Gereken Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracıların Hakları Nelerdir?

Çoğumuzun Bilmesi Gereken Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı Hakları

Kiracı hakları kiraya verenin sorumluluklarına bağlı olarak ortaya çıkan birtakım hakları ifade eder. Kiraya verenle kiracı arasında taşınmazlar kiralanırken bir sözleşme yapılır. Bu tür sözleşmeler yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da hazırlanabilir.

Karşılıklı olarak irade beyanı esas alınarak hazırlanan kira sözleşmelerinin yazılı veya sözlü olması hukuken aynı değeri taşımasına yol açar. Sözleşmenin nasıl hazırlandığının çok önemi olmamakla birlikte yazılı sözleşmelerin ispat değeri taşıması söz konusu olur.

Kiracılar çeşitli haklara sahip olurken hukuki açıdan korundukları görülür. Bunun yanında kanun koyucu taraflara eşit bir yaklaşım içerisinde hareket etmeye çalışır. Suiistimallerin önüne geçebilmek adına da hukuk yolu ile kiralayanı ilgilendiren konularda da düzenlemeler yapar.

Kiracı hakları aranacağı zaman mahkemelere müracaat edilmesi gerekli olabilir. Kiraya veren ve kiracı arasında uyuşmazlık yaşanması durumunda problemin çözüm mercii mahkemeler olmaktadır. Kiralayan ve kiracının tahliye davası, sözleşme alacaklarına ilişkin davalar gibi birçok konuda karşı karşıya gelmesi mümkündür.

Kiracıların Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları açısından merak edilenler olur. Kiraya veren ve kiracı karşılıklı olarak irade beyanları esas alındığında hukuki bir iş ilişkisi içerisine girer. İrade beyanlarını yazılı veya sözlü olarak yapabilecekleri için de aralarındaki sözleşmenin ne türde yapılığı önemli olmaz.

Her iki şekilde de yapılan sözleşmeler geçerli olur ve hukuki bir değere sahiptir. Bu sözleşmelerin tarafları bağlayıcılığı bulunur. Kiraya veren de kiralayan da sözleşmedeki irade beyanlarına bağlı olarak hareket etmekle yükümlü olur. Kiraya verenin sorumlulukları kapsamında kiracının sahip olduğu hakları kullanması söz konusudur.

  • Kiracı kiralananın yararlanılmasının ya da kullanılmasının tarafına bırakılmasını isteme hakkını talep edebilir,
  • Kiralanan teslim edilirken sözleşmede yer alan şekline uygun olmalıdır,
  • Sözleşmede belirlenen tarihe uygun olarak kiralananın teslim edilmesi kiracı hakları arasında yer alır,
  • Kiracı hakları kapsamında yer alan bir diğer konu ise kiraya konu olan yeri sözleşme sonunda teslim ederken aldığı şekli ile bırakması durumunda depozitosunu isteme hakkıdır,
  • Kiraya konu olan malın kullanımı sırasında doğan ayıp kiraya veren tarafı ilgilendirir. Bu sebeple de doğacak ayıbın giderilmesini isteme hakkı kiracı haklarından biridir,
  • Kiracının sözleşmesi dolmadan ve haklı bir gerekçeye dayanılmadan kiralanandan çıkarılamama hakkı bulunur,
  • Kiraya veren yazılı şeklide rıza gösterdiği takdirde kiracı taşınmazı devredebilir ya da alt kiraya verebilir,
  • Kiralanan taşınmaz ile ilgili olarak yan giderlerin kiraya verene ait olduğu görülür bu durumda da kiracı yan giderleri kiraya verenin ödemesini isteme hakkına sahiptir,
  • Kiranın geç ödenmesine istinaden uygulanacak cezanın sözleşmeye konmamasını isteme hakkı da kiracı hakları arasında yer alır,
  • Kira sözleşmelerinin kiracı aleyhine düzenlenmesini engelleme hakkı kiracı hakları arasındadır,
  • Kiralananda ortaya çıkan kullanım elverişsizliğinin süresinde giderilmesini isteme hakkı. Süresinde giderilmeyen bu durum karşısında ise sözleşmeyi feshetme hakkı da kiracıya aittir.

Kira Sözleşmeleri Hangi Mahkeme?

Kira sözleşmeleri hukuki değerine bağlı olarak yasal geçerlilik taşır. Sözlü veya yazılı olarak yapılması fark etmemektedir. Bu sebeple de kira sözleşmeleri uyarınca tarafların uyuşmazlıklarında mahkemeye başvurulur.

Kiracı hakları kapsamında yer alan hukuk yoluna başvurma hakkı aynı zamanda kiraya veren için de geçerlidir. Kira sözleşmelerine bağlı olarak açılabilecek davalar arasında tahliye davası, sözleşmelerden doğan alacak davası ya da kira tespiti davası olabilmektedir.

Kira sözleşmelerinden doğan haklar aranacağı zaman yetkili ve görevli mahkemelerin hangisi olduğu da merak edilecektir. Kiracı veya kiraya verenin müracaat edecekleri mahkemeler arasında görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesi ya da kiracının yerleşim yeri mahkemesidir.

Kontratsız Yapılacak Sözleşmelerde Kiracı Hakları

Kiracılarla kiraya verenler karşılıklı irade beyanında bulunduklarında bir sözleşme yapmış olur. Bu sözleşmelerin yazılı veya sözlü olarak yapılmış olması haklar yönünden bir değişikliğe yol açmaz. Kontratsız yapılan sözleşmeler açısından da kiracıların hakları geçerlidir.

Kira sözleşmelerinin şekle bağlı olmaması nedeni ile kontratsız yapılmaları durumunda da geçerliliği bulunmaktadır. Yazılı olarak hazırlanan sözleşmeler ispat kolaylığı sağlaması açısında tercih edilir. Bu sebeple de sözleşme yazılı olarak da yapılabilir.

Yapılış şekli dikkate alındığında yazılı ya da sözlü olması taşıdığı hukuki değeri değiştirmeyeceği için sözlü bir anlaşmanın da geçerliliği bulunur. Yazılı sözleşmeler açısından geçerli olan tüm haklar sözlü olarak hazırlanacak anlaşmalar açısından da geçerlidir.

Kiracı hakları söz konusu olduğunda kiraya veren kiracısını hukuka aykırı olarak tahliye edememektedir. Kiralayan geçerli bir sebebi olmadıkça kiracıya tahliye davası açamaz. Dava açabilmek için koşulların sağlanması zorunludur.

İşyeri Kiracıları Açısından Kiracı Hakları

İşyeri olarak adlandırılan mekanlarda mal ve hizmet satışı yapılmasına bağlı olarak kiralama yapılırken yazılı veya sözlü anlaşmalarla hareket edilebilir. İşyeri kirası çatılı işyerlerini ilgilendiren bir uygulamadır. İşyeri kiracıları depozito verme sorumluluğunu yerine getirmekle yükümlüdür.

Kiracı hakları kapsamında işyerleri için depozito ödemesi yapılırken 3 aylık sürenin üzerinde bir ödeme yapılmaması hakkı kiracılar için geçerlidir. Ayrıca kira bedelinin ödenme şekline bağlı olarak da bazı haklar bulunur.

Kiralayan kira bedelini döviz cinsinden ödeyecekse kiranın 5 yıl süre ile sabit olmasını isteme hakkı bulunur. Kiraya veren sözleşmenin bitmesine rağmen kiracıyı tahliye etme hakkına sahip değildir. Tahliye edilebilmesi için koşulların sağlanması gerekir.

Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin ardından tahliye davası açabilir. Kiracıyla yapılan sözleşmenin bitmesine 3 ay kala kendisine yazılı bir tebligat yapılması gerekirken bu belge noter kanalı ile gönderilmelidir.

Uzama süresinin bitimine 3 ay kala gönderilmesi gereken tahliyeye ilişkin tebligatın ardından kiralayan taşınmazı boşaltmak durumunda kalır. Bu bildirim sözlü olarak yapıldığında hukuki değer taşımamaktadır.

Evin Satılması ve Kiracı Hakları

Kiraya konu olan malın kira sözleşmesi nedeni ile satılamaması söz konusu olmaz. Kiracı içindeyken de taşınmazın satılması mümkündür. Bu durumda kiraya konu olan malı satın alan taraf yeni malik sıfatı ile kiracı ile arasında var olan sözleşmeye istinaden iş ilişkisine girer.

Malik sahip olacağı haklar açısından aynı koşullarda hareket etmekle yükümlü olurken kendisine tanınan haklar arasında satın almanın hemen ardından tebligat yapmak sureti ile kiracıyı kiralanandan çıkarabilmesi yer alır.

Kiracı hakları gündeme geldiğinde ise yeni malikin tahliyeyi haklı bir nedenle yapması gerekir. Yeni mal sahibi tahliye nedenini yasal bir zemine oturtmak zorundadır. Bu durumda da gerekçesinin kabul edilmesi gerekir. Koşulların sağlanması durumunda da tahliye işlemi gerçekleşebilir.

Kiraya veren sıfatı ile sözleşmeye taraf olan yeni malik şartların oluşması halinde taşınmazı satın aldıktan bir ay sonra tahliye ihtarnamesi yollayabilmektedir. Bu durumda kiracıya taşınmazı boşaltabilmek için tanınacak yasal süre söz konusu olur.

Kiracı hakları açısından kiracının 6 aylık süre içerisinde taşınmazı boşaltması gerekir. Altı aylık sürenin geçirilmesi durumunda ise kiraya verenin dava açma hakkı ortadan kalkacaktır. Kira sözleşmelerine taraf olan kiracılar kiracı hakları kapsamında korunur.

Bu tür sözleşmelerin taraflar açısından hak ve sorumluluklar yüklediği görülürken bunlara uyulmaması durumunda dava açma hakkı taraflar için geçerli hale gelir. Kiralanan malın niteliğinde farklılıklarla karşılaşılması bazı durumlarda değişikliğe yol açabilmektedir. Bununla birlikte temelde uyulması gereken hukuki kurallar benzerlik gösterir.